HIPOTECAS E INSUFICIENTE COBERTURA DEL INMUEBLE

ACTUALIZACIÓN

http://www.eleconomista.es/vivienda/noticias/2975237/04/11/Rechaza-la-nulidad-contra-el-auto-que-permite-saldar-la-hipoteca-con-la-vivienda.html

En el blog de Mario Conde se pone en cuestión la sentencia de instancia confirmada en apelación, que exime de responsabilidad al deudor hipotecario por la cantidad no satisfecha tras la enajenación de la vivienda en subasta judicial, y en aplicación de los dictados de la benemérita Ley de 1944-46. Ver allí los antecedentes, pero básicamente el juez dice que la casa no alcanza a pagar la deuda por una devaluación de la que son culpables los bancos, luego no pueden exigir la parte no obtenida tras la ejecución de la garantía.

En fin. De leyes yo no se mucho, y tuve muchos años para darme cuenta de ello cuando ejercía como profesional del Derecho de una manera, digamos, "normal", al servicio de uno o varios clientes, públicos o privados. Siempre fuí un sujeto de natural contencioso, por lo que mi campo de trabajo, como me alegraba decir en aquellos días, empezaba cuando terminaban los abogaditos de despacho caro y de campanillas de enseñar la navajita, y había que tirarse a por el otro, abogado contencioso...

Pronto advertí que, paradójicamente, ni siquiera en ese extremo escenario había profesionales que conocieran el derecho, que leyeran el BOE todos los días, y que supieran articular argumentos a base, al menos, de un manejo fluido de la Constitución y el Código Civil, con los que se enfocan el 99% de los asuntos, aunque luego sean precisas otras normas de detalle para acabar de perfilarlos.
Como mucho, vi que casi todos los intervinienes en el Proceso presumían que otro (el Juez, el Fiscal...) conocían el Derecho, y se limitaban a presentar el caso con hechos que encajasen en una construccción razonable de Justicia Material. Pronto se hacía bueno ese apotegma según el cual el juez decide primero quién tiene razón, y luego le hace el trabajo de abogado a la parte beneficiada por su opción para sustentarla en derecho.

Supuse entonces que más importante que el conocimiento del derecho era la habilidad de maniobra en estrados, ya que otro factor, me pareció, se repetía: el juez, a su vez, presumía que el Abogado del Estado si sabía Derecho, y esperaba a oirle para conformar su opinión, con obvias consecuencias en Contencioso-Administrativo, muchas más en Social, y menos en Civil y Penal, más ecuánimes.

( Del Orden Militar, me abstengo: tuve el honor, el placer y la satisfacción de actuar en el mismo, y en casi todas sus instancias, y la admiración que me generan sus enjuiciadores me hace enmudecer de respeto. A mi, que esa reacción ,como sabe cualquiera que me conozca, no me la causa casi nada ni nadie.)

La condición de Júpiter Tronante que asume el juez ignorante me divertía al tirar con pólvora del Rey. Luego, menos...
De mi nueva situación colegí que, fuera de Supremo y Constitucional, en el 99% de las sedes judiciales el derecho no importaba, y la apariencia de experticia, salvo si provenía de funcionario en activo de cuerpo de élite, más despertaba inquina que atención en el teóricamente imparcial árbitro.

Me pareció que el auténtico valor agregado que tienen los clientes que buscan servicio jurídico es el que les de más posibilidad de ganar el pleito, y que esa posibilidad mayor se halla en la capacidad de crear argumentos nuevos, de esos que realmente crea uno al estrujarse el cerebro, y que se expresan en pocas páginas, si son realmente argumentos de calidad, porque el que los crea sabe lo que tiene que saber para crearlos, y al explicarlos se le entiende con facilidad, y no admiten mucha contraargumentación, ni tampoco permiten aportar jurisprudencia, por causa de su originalidad.

Mario ha presentado el ASUNTO desde una postura de escándalo, no se si por que le repugnan las razones utilizadas para rechazar la pretensión del Banco (Y más como antiguo banquero), o como forma de estimular el debate, lo que me parece más probable (Iba a decir "conociéndole"... imagino que pocos pueden decirlo).

Mi opinión, como lego en derecho, y profesional incipiente del sentido común, es que un abogado ha intentado cobrar su minuta más allá de lo que la decencia le permitía (perdóname, ignorado compañero, pero díme cual de nosotros hubiera alentado a su cliente a seguir adelante en un caso así, si no fuera por la minuta; a lo mejor eres el hijo de la actora, y te has limitado a jugar tus cartas: valga esto como invectiva hipotética contra el letrado que, fuera de excepcionales motivos, aliente a un cliente en una aventura como esa); ayuno de margen de maniobra, ha apelado a la viscera, y ha acertado al encontrar un juez, cada vez menos escaso, de esos que primero decide, y luego...ni se molesta en razonar en Derecho, dado que no lo conoce. De la calidad de este segundo personaje podemos estar más seguros, a la vista de lo que escribe, según la reseña citada.

ANTES DE QUE NADIE PIENSE QUE DEBERÍA HABER LEIDO DE PRIMERA MANO LA RESOLUCIÓN ANTES DE COMENTARLA, DÉJEME DECIR QUE ME IMPORTA POCO INCLUSO SI TALES AUTOS NO EXISTEN Y SON UNA MERA FIGURACIÓN DEL ILUSTRE BLOGGER: MI PUNTO ES LA CONCLUSIÓN QUE QUIERO EXPRESAR PARA UN CASO QUE, SI NO ES EL QUE SE EXHIBE, ES A TODAS LUCES TAN NUMEROSO COMO ESPANTOSO Y COTIDIANO, AL PRIVAR DE VIVENDA A QUIEN NO PUEDE PAGARLA, Y ADEMÁS CONVERTIRLE EN ESCLAVO DEL BANCO PARA MUCHÍSIMOS AÑOS. (Sin exagerar: si una vivienda de 500.000 pasa a valer 400.000, en subasta no se va a pagar a más de 350.000, siendo optimistas; los 150.000 restantes, ya que el capital no se reduce hasta que pasan decenas de años, por razones que aún ignoro, deben pagarse ya sin garantía hipotecaria, sino como préstamo personal: aún deducidas las proporciones inembargables de los salarios, un profesional que gane bien deberá conformarse con lo equivalente al salario mínimo durante el tiempo que tarde en pagar la cantidad, que al ritmo permitido será...el resto de su vida¡¡¡ Imagina ser ingeniero de caminos, y cobrar por tu trabajo el salario mínimo por el resto de tu vida, porque el Banco se queda el resto¡¡¡)

Siguiendo con el Proceso estudiado, más escándalo produciría la corroboración de la sentencia de instancia, aunque mi percepción es la de que ni ese grado está ya inmunizado contra la barbarie, y que esperar su auxilio para combatir la que es común en primera instancia, es cada vez más en vano, hocicando en ella en ocasiones.

Digo "produciría", y no "produce", porque a diferencia de lo que sucede en el crisol de la llamada "Jurisprudencia menor", aquí si hay valor agregado, en el sentido que he descrito más arriba, de modo que se justifique este esfuerzo "testamentario" a estas horas de la madrugada; y ello porque, pasando olímpicamente por encima de la Ley, y probablemente también por su ignorancia (que me disculpe la Sala erudita, si la hay; expreso una opinión basada en la comparecencia ante muchas de las de España y de Organismos Internacionales, que me lleva a la certeza de que cuando en una sentencia no hay Derecho es porque el Juez no lo conoce.)

Sin embargo, lo que si hay, pese a don Mario o a su pose, no se, es un sonoro y original argumento, que pienso uilizar. Se sugirió por un forero que habló de la "Función social del Préstamo", provocando sin duda media sonrisa de más de uno, comenzando por mi: la función social del préstamo es igual que la de su pago, ya que lo verdaderamente importante es que el Banco gane dinero, y el cliente, pagando ese servicio, consiga de presente un bien necesario, como es la vivienda, sin necesidad de ahorrar durante años. No veo ahí ninguna función social, salvo si el banco no cobra intereses del prestamo ni obtiene algún beneficio por otro lado, como pueda ser en la captación del cliente. Parece confundir el forero la apertura al público con la función social.

Sin embargo, de la sentencia si se deduce una idea que debería preocupar a las entidades bancarias que tan de puntillas han pasado bajo la égida de la ley Azcárate, cobrando intereses que bajo la misma son claramente leoninos o usurarios, disfrazándolos. Se pregunta uno cómo nadie se escandaliza al pagar 12 € de comisión al sacar en cajero 300 a crédito que vence a fin de mes, fin de mes que bien puede ser en 24 horas... En el mejor de los casos, ese préstamo a un mes equivale en tasa anual (intereses a cobrar por devolver el dinero prestado en un año dentro de un periodo contractual de X años)a un 50% TAE...¡¡¡
La mecánica de las tarjetas de crédito apisona asi cualquier reacción jurídica, y de ejercerse es sin duda de menos valor que el coste del abogado, por lo que la resignación da carta de naturaleza al abuso.

Pero aún si se deja a la libertad de las partes la fijación de los términos del contrato (si, dejando también a salvo las reglas sobre protección de consumidores), hemos de encontrar en la sentencia comentada un razonamiento enórmemente válido, que probablemente se haya sugerido casi sin querer, y ha quedado ayuno de desarrollo posterior.

Igual que el cantante que se queja de que le roban por internet, cuando precisamente él abusa de espacio en la Red que pagamos entre todos (excluido él, que tributa en un paraiso fiscal)y traduce esa presencia gigante en unos ingresos gigantes, sin pagar nada a cambio, el Banco que concede una hipoteca no está sólo prestando un dinero y garantizando su devolución con la afección inmobiliaria, que es el negocio regulado por la Ley Hipotecaria. Ambos han perseguido un beneficio extra traspasando los límites del negocio original, y a costa de los otros, ciudadanos o clientes.

El Banco comenzó a convertir ese préstamo en un negocio mixto cuando impuso para la concesión hacer un seguro de vida, que pagase por si uno devenía "definitivamente insolvente"; uno de desempleo, para lo mismo de quedarnos sin trabajo; al cargar tipos superiores alos publicitados en operaciones por no cubrir la tasación el valor del inmueble, o no cobrar los peticionarios cantidades que superasen holgadamente, en un 70%, la cuota mensual, todo ello con un sobrecoste que el Banco siempre ha cargado al cliente, y explicado como una actuación de garantía del buen fin de la operación como un todo. Y, al fin, cuando independientemente de la viabilidad del negocio, y por simple avaricia, ha exigido domiciliar nómina y cuotas para la concesión, o elevado en uno o varios puntos porcentuales el interés ofertado por su publicidad cuando una operación no cumplía con algún requisito.

Panorama que se complementa con dos hechos indiscutibles: la vivienda no es prescindible, y las condiciones del Banco no son negociables.

Ahora, mi punto de vista: lo importante en el Procedimiento analizado es que ofrece un argumento creativo. No lo sustenta en Derecho, porque probablemente su autor ni es consciente de la idea que ha generado, ni conoce el derecho tanto como para aportarle soporte jurídico...

Pero la idea está ahí, escondida entre la ignorancia y la demagogia. Instintivamente aceptada por el que la lee, independientemente de su acierto al presentar su base técnicamente, o aún al generar alejamientos al intentar basarla en ideologías, que generalmente son solo cursiladas de medio pelo.

Al conceder un préstamo con garantía hipotecaria, el Banco impone el pago del capital, de un interés (claramente leonino, pero, en fin...)por el riesgo que supone la dilación en el pago, y de otros conceptos adicionales, ajenos al préstamo y a la hipoteca y a sus costes de constitución , tanto fiscales como arancelarios, expresados en comisiones o en condiciones a cumplir, de coste indiscutible, aunque dificil de cuantificar. La explicación que el Banco da para imponer estos últimos radica en teóricos servicios que aseguran la viabilidad de la operación, que son accesorios a ella y que paga, como no, el cliente.

Tan es así, que los peticionarios no se molestan en comprobar la titularidad registral del inmueble comprado, y menos en los cinco minutos anteriores a la firma, por que ya lo está haciendo el Banco. De igual modo tienden a no analizar su propia capacidad de pago, el valor del inmueble que sirve de garantía, la estabilidad de tal valor, o los riesgos de sus trabajos, porque ya se ocupa el Banco de hacerlo. Exige la onerosa tasación, y deniega por la falta de ingresos.

En definitiva, el Banco cobra cantidades, además de los intereses (o incluidas en estos para publicitar menor carga hipotecaria) o exige condiciones con claro coste económico que hace soportar al cliente, como son los gastos de estudio y apertura, que no incluyen cuota, seguros, impuestos o aranceles, ya que estos se pagan aparte.

Incluso, uno a veces pierde ocasiones de negocio porque el Banco no las considera viables, y uno no puede imponerse porque pese a ser el Banco un establecimiento público, no se conforma con que uno quiera asumir un riesgo, sino que lo valora previamente en aras del buen fin de la operación... Y COBRA POR ELLO¡¡¡

Pues bien, pongamos nuestro dinero a pasear, a producir.

Si el Banco, además de prestar con garantía cobrando intereses por ello,
-cobra comisiones diversas justificándolas por esas actuaciones bancarias no sólo no pedidas, sino impuestas de contrario y, eso si, pagadas por uno, para estudiar la seguridad de la operación de cara a asegurar los pagos más allá de su ámbito de cobertura...mediante valoraciones que considera justas del inmueble (a costa del solicitante) y que se expiden a conciencia de que sirven para garantizar una operación de tracto a largo plazo, y

-si impone condiciones accesorias que nada tienen que ver con el préstamo para captar al cliente aprovechando la necesidad que le impulsa a contratar, que es claramente básica y acuciante,

- si impone seguros y estudios a pagar por el cliente,...

no puede después decir que tales seguros y estudios y cautelas y valoraciones no valen de nada, que pese a no pagarlos el Banco no tienen utilidad sino para él, y que pagando el cliente, le valen de NADA; no puede justificar sus comisiones de estudio y apertura, que en ningún modo aligeran los pagos de capital e interés por riesgo, si luego no se responsabiliza por los defectos de dichos análisis.

La imagen dada para que el cliente acepte los sobrecostes es la de que el Banco opera con un conocimiento que el cliente no tiene, por lo que es justo que al prestárselo, le cobre por ello de modo diverso a lo que le cobra por el préstamo mismo... también será justo que si se equivoca, deba asumir su responsabilidad¡¡¡

Un ejemplo: imaginemos que el apoderado del Banco que está en el Registro se equivoca, y pone a su colega en la Notaría el fax autorizando la operación, porque tiene a la vista la página que asegura que el vendedor es aún dueño, cuando en realidad el inmueble se ha vendido a tercero, y la venta está registrada en página que se le ha quedado pegada entre los dedos... Se entrega el cheque al doblevendedor, que desaparece, y el prestatario, que ha de seguir pagando la vivienda de la que quería salir, no puede abonar simultaneamente tal alquiler y la cuota del préstamo... A nadie se le ocurriría nada distinto de que el Banco ha de asumir el perjuicio...

¿Qué diferencia hay cuando el Banco se equivoca en otros elementos de la operación que no dependen del cliente y si de su Know How, máxime cuando ha cobrado por ellos explicitamente? ¿Para qué aprovecha al cliente que lo pagó ese 1% de coste por estudio de la operación? ¿y porqué no le sirve alegar que la tasación que pagó, y bien cara, se había encargado expresamente para la evaluación de una garantía a largo plazo?

¿Decidió el cliente qué riesgo era más crítico para la viabilidad, insistimos, a largo plazo, de la operación de modo que se constituyeran unos u otros seguros? ¿No ha de ser quien impuso sin posibilidad de negociación la constitución de seguros-que no pagaba, de desempleo o de vida, quien asuma el perjuicio si el riesgo resulta ser la devaluación de la garantía, también asegurable a priori?

Lejos de discutibles posiciones acerca del contenido de la Justicia a las que recurrir cuando no se conoce el del Derecho Positivo, hay en las resoluciones analizadas argumentos basantes que las sustentan, aunque ni siquiera sus autores sepan por qué, acudiendo a algo tan básico como la regulación positiva del Código Civil, y su jurisprudencia y Doctrina, relativas a la materia de Obligacines y Contratos.

FELIZ NAVIDAD Y 2011

A los que saben todo lo que hace falta para vivr, que es poco, y por tanto se dan cuenta de que les queda mucho por aprender;

A los que no saben nada por que no pudieron aprender, pero quieren entender;

A los que renunciaron hace tiempo a saber, y aún ni lo necesario para vivir, y prefirieron construir su propia vida en el nicho virtual de un saber especializado que investigan... sin vivir, pero mejorando la vida de otros, aún posibilitándola;

A los que no entienden ni saben, y a los que saben que no entienden, que ya es algo;

A los que no piensan tanto, pero (o a lo mejor por ello) aprendes de ellos cada dia;

A los que incluso entienden, incluso mucho, aún casi todo, menos a mi;

A los que sabiendo que nunca me van a entender me aprenden por Amor, esa especialización que nos esculpe si la conocemos, y que si no, nos hace intentar esculpir al amado, rompiéndolo;

A los que aman sin medida hasta la autodestrucción, y a los que aman con potencia, hasta hacer feliz al amado, porque ninguno de ellos ha elegido a qué categoría pertenecer; y aún a los que aman dependiendo y destruyendo, porque tampoco eligieron, y el Amor es ciego, qué vamos a hacer, que nadie afronte como amado más de lo que puede..

A los limpios que duermen sus horas, trabajan en su horario, siguen rutinas de ejercicio y alimento, tienen sus hijos con orden y no cambian la Historia, ni quieren, ni puñetera falta que hace, y todo ello aún sin cuestionárselo, pero a la vez tienen la suerte de haber acertado y dan un referente ;

A los más limpios aún, que viven su vida sin aceptar modelos, que afrontan cada día el ataque del rebaño, y que sólo tienen por límite no hacer daño a nadie que no sea a si mismos, fuertes por propio peso personal, inmunes por contenido y calidad de la vida que diariamente se construyen, como mi hijo, que hará de su vida, espero, algo muy distinto, y acertará;

A los que empiezan a aprender con ojos limpios, sobre todo cuanto más resistan sin ensuciarse, como mi hija, que defiende heroicamente su feminidad que ya no se si infantil o plenamente adulta, contra todo y todos, comenzando por el entorno "intelectual" que le ha tocado por parentesco, y que no ha podido con su capacidad de llorar porque molesta al no poder dormir (NO MOLESTAS; MI VIDA), o de oponer a la literatura y música cada vez más densa de su hermano su propia capacidad de trabajo, y su determinación para conservar sus propios objetivos, para seguir imaginando ropa, o jugando aún a que la imagina (que a su edad es lo mismo);

A los que me temen, a los que temen por mi, a los que confían, con justificación, en que yo atemorice a un malo que les jode;

Por definición, a las tres madres a las que lo debo todo y a los tres hijos que son mi 100%, el único motivo de que yo aún siga aquí con todos los proyectos acabados, y a los que espero que cuantos más mejor agradezcan esa imposición, si he sido capaz de aprovecharla para ayudar a mi prójimo;



A los que hicieron arrancada de caballo andaluz y parada de burro manchego por no aguantar mi pelea.. no, a esos, no.

A los que me han querido hacer mal en mi vida, un recuerdo especial porque con perspectiva, son los únicos que me han hecho más fuerte, y por tanto más feliz y capaz de hacer felices a otros: gracias por la lección de humildad que tanto necesité, y por sacarme a patadas en el culo de las sillas que me adocenaban, y por enseñarme, aún a palos (bien sabéis que a palos cobardes, porque si hubieran sido nobles y de frente no habría nadie leyendo esta parte; no se, aún me atrevería a aconsejar la persistencia del anonimato, por prudencia, como buen amigo...) a no juzgar a nadie.

BUENO, ES MÁS TESTAMENTO QUE FELICITACIÓN, PERO LOS QUE LO RECIBAIS SEGURO QUE NO ESPERABAIS MENOS QUE ESTO.

LOS AMADOS, PARA SIEMPRE.

LOS QUE AMAN, QUE DIOS OS BENDIGA.

LOS ALUDIDOS...POR AHORA, SEGUID ESCONDIDOS.

FELIZ NAVIDAD Y 2011, ESOS SON MIS DESEOS.

Y ESTOS, MIS REGALOS: SI NO SABÉIS QUÉ HACER CON ELLOS, TRANSMITIDLOS, QUE A BUEN SEGURO PRONTO ALGUIEN, PREFERENTEMENTE MÁS JOVEN QUE VOSOTROS, OS LO AGRADECERÁ:

(1)


"Gracias a que mi musa se las da de cerebral
son pobres mis compases para expresión corporal
no danzarán mis prosas las reinas de discoteca
no vendrán los carrozas a hacer su gimnasia sueca
y es una pena, la verdad
porque sería algo inefable
cambiar la torpe realidad
y ser o Borges o bailable"

(2)

"Toi qui m'a donné le baptême
D'amour et de septième ciel
Moi, je te garde et, moi, je t'aime
Dernier cadeau du Père Noël "

José Luís Aranda Estévez
Abogado del Estado (excedente)
Abogado